来源：资管云 作者：石豆
4月28日，2022年首单公募REITs、首单央企高速公路REITs华夏中国交建REIT正式在上海证券交易所鸣锣上市，成交金额与单日涨幅均位列同类基金首位。募集金额达到93.99亿元，是目前市场上首募规模最大的公募REITs。
值得一提的是，华夏中国交建REIT在比例配售前的募集规模高达1524亿元，机构网下有效认购申请确认比例为2.69%，公众发售部分配售比例仅为0.84%，刷新公募基金配售比例的历史最低纪录，这在今年基金发行冷清的背景下殊为难得。
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公募REITs为何如此火爆？
公募REITs受到市场如此追捧，跟其本身特性有关。
从底层资产来说，公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，所以底层资产优质成熟、现金流预期相对明确。而且目前已上市的12只公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强。
收益方面，按照规定，公募REITs每年都要把可供分配金额的90%，以现金红利方式回报投资人，且每年不得少于1次，所以投资人的收益来自于底层资产的增值、REITs的二级市场的波动，外加每年比较稳定的分红，这就导致公募REITs预期风险和收益高于债券型和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流，具备综合投资价值。
从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产，在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下，能满足投资者的配置需求。
从运营角度看，公募REITs业务透明，信息公开。按照证监会的要求，公募REITs需要充分披露基础资产的产权情况、运营数据，并且预测未来3-5年的现金流。通过这样透明的信息揭示，投资人更容易去形成价值判断。
从市场供求角度看，目前国内尚未开放公募REITs，只是在基础设施领域进行公募REITs试点，目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。
02
不可盲目参与公募REITs投资
据Wind数据显示，截至4月30日，共有12只公募REITs产品发行上市，募资规模合计458亿元；自上市以来12只产品平均涨幅超过20%，合计分红13.58亿元。
市场行情持续动荡行情下，公募REITs亮眼的“赚钱效应”引起了更多投资者的关注和参与，但世界上没有十全十美的东西，投资者切不可盲目入市，需关注各公募REITs产品的业绩表现。
根据近期公布的11只公募REITs一季报，各基金可供分派金额、EBITDA、营收、净利润都出现了一定分化。
2022年一季度REITs项目运营情况
（单位：亿元）
数据来源：Wind、公募REITs项目2022年一季报
注：“年度完成率”指公募REITs项目各指标与募集说明书预测2022年对应年度金额相比
各项目公司营收以及各基金EBITDA均超过22年全年预期的20%以上，净利润方面分化较明显：9单公募REITs的一季度净利润为正，而华安张江光大REIT和浙商沪杭甬REIT分别亏损608万元、134万元。这是因为华安张江光大REIT项目折旧年限较短，本期折旧摊销较大导致亏损，实际上一季度营业收入稳健；而浙商沪杭甬REIT主要受其高速公路周边疫情影响，一季度通行车辆总数同比下降5.93%。
从行业整体来看，2022年一季度高速公路类REITs受全国疫情影响，车流量和路费收入出现明显下降，表现不及预期，未来仍需警惕疫情反复对高速公路经营效益的扰动；产业园区类REITs多数表现好于预期，但也不可放松，疫情对产业园区类REITs的冲击可能较高速类滞后。比如博时蛇口产园REIT的可供分派金额年度完成率仅为18%，这是由于二三月深圳疫情反复，新客户招租滞后，园区部分客户续租不及预期，且出现部分客户提前退租的情况。仓储物流类REITs和生态环保类REITs的表现则相对更为稳定。
值得注意的是，今年6月21日，首批9只REITs的战投将迎来解禁，解禁的基金份额达到21.93亿份。这意味着解禁份额占总份额的比例达到34.27%，超过了目前32.4%的流通份额。在增加一倍多流通份额情况下，公募REITs二级市场势必会承压。目前部分存续REITs估值偏高，估值偏离度较大的REITs将面临价格调整，关注调整后的价格，对一些业绩明显低于预期的需保持谨慎，优选受疫情扰动较小、经营稳健、区域环境稳定的REITs。
03
公募REITs利好
实际上，从2005年中国第一只公募REITs越秀房托在香港上市开始，中国的公募REITs已经经过了十几年的探索，终于在制度上取得了一定的突破。
2020年4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，中国公募REITs市场正式启航。首批9只中国特色的公募REITs于2021年中顺利发行，中国的REITs的大幕徐徐拉开。
随后，公募REITs规则体系不断完善，REITs的发展获政策大力支持。比如，2021年11月银保监会下发《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，带动保险资金入市带来巨大增量。
今年以来也是利好政策频出。1月28日，沪深交易所开通基金通为公募REITs场外份额提供补充退出渠道；1月29日，财政部和税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点政策的公告》，针对公募 REITs 资产重组及发行阶段的税收环节予以优化。3月18日，证监会发布消息称，深入推进公募REITs试点，加快推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地，进一步促进投融资良性循环。
4月15日，上交所就《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号新购入基础设施项目（试行）》，向社会公开征求意见。允许稳健运行满1年的公募基金通过向原持有人配售、公开扩募及定向扩募等方式收购同类型资产。
参考国外成熟REITs市场，扩募是实现REITs的外延式增长的重要手段。目前国内上市的12只公募REIT平均可流动的份额仅有32.4%左右，尚满足不了资金的长期配置需求。因此在扩大REITs试点数量的同时，推动扩募规则尽快落地，有助于推动市场规模稳步增长，改善流动性，提升稳定性，为更多长期性的资金入市创造条件。
除了政策上的利好外，首批公募REITs运营将满一年，满足FOF投资条件，增量资金有望增加。
2016年9月27日证监会发布的《公开募集证券投资基金运作指引第2号基金中基金指引》中规定，除 ETF 联接基金外，FOF基金投资其他基金时，被投资基金的运作期限应当不少于 1 年，最近定期报告披露的基金净资产应当不低于 1 亿元。
到今年6月21日，首批上市的REITs运营期限将满一年，净资产均高于 1 亿元，满足FOF基金投资标的相关规定。截止至2022年一季度，FOF资产规模超2300亿，若FOF基金入市，对REITs而言可能会带来相当可观的资金增量。
目前国内尚未开放公募REITs，只是先在基础设施领域进行公募REITs试点，以点带面，稳中求进，逐渐铺开。据统计，中国基础设施存量规模超过100万亿，若仅将1%进行证券化， 即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。如果今后将商业地产、住宅等其他类不动产纳入公募REITs，规模还会成倍数增长。
但机遇与挑战并存。公募REITs与传统的公募基金二级投研文化存在很大的差别，关于制度的完善和市场的培育刻不容缓。比如加强REITs人才的培养、完善考核与激励机制、建立多渠道的资金的募集体系、加强REITs定价与交易机制的研究，建立科学合理的估值逻辑和方法、建立税收穿透机制、健全投资者保护机制等。
公募REITs市场还有很大的可能性，我们不妨拭目以待。
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