买房子怎样还贷？银行家们透露：掌握3个技巧，就能节省不少钱
没有买房子的人担心首付问题，而买过房子的人则担心30年贷款的问题。对许多购房者来说，首付款一般都是整个家庭凑够的，所以尽管首付金额很大，但是由于父母的帮助，很多年轻人在首付款方面并没有承受太大的压力。
买房人最应该担心的是房贷问题，父母只能帮一时，不可能帮一辈子，所以房贷压力是购房者需要面对的最大压力。30年的抵押贷款几乎伴随着大多数人的事业，假设购房者在30岁时买下房子，60岁以上，也就是退休的年龄，工作了30年，也就是30年后的退休年龄。
现在人们买房子要多少费用？先来看看房价数据，据中指研究院公布的百城房价数据显示，2021年3月，100个城市的新房销售均价为15916元/平方米。对大多数购房者来说，百城房价应该是比较有参考价值的房价，毕竟熟人都会追求在大城市买房，全国平均房价不能反映真实的购房成本。若按百城房价计算，购买一套100平米的房子需要160万元，这样的购房成本和作者所在城市的买房成本非常接近。
买一套160万的房子，首先需要30%的首付，即48万，如果是90平米以上的第一套刚需房，需要1.5%的契税，通过计算可以得出，契税是2.4万，再加上1万左右的维修基金，购房者需要大约52万的初始购房资金。
其次是贷款部分，购房者需要向银行贷款总额的70%，即112万，这就是我所在城市的房贷利率，基准利率(4.9%)上浮15%，即5.635%，选择30年等额本息方式偿还。最终要支付的利息是120.35万元，比112万本金还要多八万，每个月还需要6454.42元。
实际上，按揭利率对月供的影响是很大的，如果没有房贷利息，同样要买160万的房子，30年的每月供款会很低。例如，贷款112万，如果贷款30年，也就是360个月，相当于每月平均还贷3111.11元，但如果算上房贷利息，月供就变成6454.42元。
所以对购房者来说，抵押贷款的利息是不能避免的事，除非购房者有全款买房的能力。然而就目前的高房价而言，大多数人贷款买房都承受着巨大的压力，更别说全款买房了。所以从目前的情况看，贷款买房仍然是购房者最主流的选择。
按揭的确无法避免，不过购房者可以通过一定的还贷款技巧来降低房贷利息，通过这些方法也可以节省不少钱。至于还贷技巧，笔者咨询了一位银行行长，银行行长透露了3个还贷款的技巧，如果掌握了这3个技巧，可以省下不少钱。
一、购房者手中资金比较充裕，可选择提高首付款比例。
实际上许多人在买房时，手中的钱要比首期多，但基于大多数人的买房习惯，一般都会选择30%的首付款，事实上这是一个错误的选择，购房者应该尽可能地提高首付比例，以尽量减少房贷利息。
例1：小张和小王都有一百万元现金，同样是一套160万的房子，小张选择首付30%，贷款112万，最后30年的房贷利息是120.35万，小王选择了只需支付75.22万利息的贷款，最后小王选择了120万。经过计算，小王的贷款比小张的贷款利息少45万元，基本上省了一套房子的首付。
二：购房者薪水较高，同时收入稳定，可选择缩短还款期
实际上，无论购房者的收入水平如何，银行默认的按揭贷款都是以30年等额本息为基础，购房者并没有特别要求，这类还款方式基本上都会选择这种还款方式。其实买房人在选择还款年限时，应该根据自己的收入水平来选择还款年限。
例2：小张和小王家庭收入都是2万，同样买了160万的房子，都付了30%的首付买了房子，全部向银行贷款112万。在还款方式上，小张选择了30年等额本息，每月需支付6454.42元的房贷，30年的总房贷利息为120.35万，小王选择了15年等额本息，每个月所需房贷的利息只有6454.42元，小王选择了15年等额本息，小王选择了缩短还款期限。
要想选择缩短还款年限，当然要保证足够高的收入水平，同时收入也比较稳定。而且最好的收入水平是贷款水平的2倍多，这样才不会有太大的压力。
三是如果有提前还款的打算，那么每一年提早还款，就可以省很多钱。
买房人需要了解等额本息还款的特点，这种还款方式前期所占的比例非常高，基本上都是利息。也拿文中的例子来说，买了160万的房子，贷款112万，选择30年等额本息的话，第一年偿还总额是77453元，其中房贷利息是62735元，基本上80%以上是利息。这就是说，购房者提前还贷虽然多，但本金并没有减少很多。
例3：小张和小王都买了一套160万的房子，都是贷款112万，小张在买房的5年里都提前还贷，而小王选择提前8年还款。五年来，小张和小王的利息和本金一模一样，但还款后5年，小张提前还清，不需要再支付贷款利息，而小王多付了6年、7年和8年的房贷利息，这3年的利息分别是57958元、56831元、55639元，总共多还了近17万元。
对买房人来说，无法选择房贷利率的高低，但还贷款的方式掌握在自己手中，通过学习一些还房贷的技巧，选择最适合自己的还房贷的方式，同样可以省下不少钱。
