货币政策作为重要的宏观调控手段，虽不以稳控资产价格为直接目标，但对资产价格的波动有着深刻的影响。随着我国住房商品化与社会化的序幕拉开，房地产成为一项重要的资产形式，来自货币政策变动的冲击终将被其价格波动所吸收。
01货币政策工具
货币政策工具是指中央银行为调控中介指标进而实现货币政策目标所采用的手段，按其调节职能的不同可以分为常规工具、选择工具、补充工具与新工具四类。
其中，能够对整个金融系统的货币信用产生全面性影响的手段称为常规工具，是一种从总量上对货币供应和信贷规模进行调节的作用机制。
常见的常规工具有如下三种：
（1）存款准备金政策指央行在法律赋予的权力范围内，通过调整商业银行交存中央银行的存款准备金比率，以控制商业银行的信用创造能力并改变存款乘数和货币乘数，从而间接控制货币供应量的政策。
根据性质的不同有法定存款准备金和超额存款准备金两种形态。
其中，法定存款准备金是包含商业银行在内的存款类金融机构为满足流动性管理需求所必须留存的款项，按照央行当时规定的具体比例存放。
而超额存款准备金是各金融机构根据自身实际情况自行存放，仍有完全的自主使用权，因而具有一定的灵活性。
该政策的优点是中央银行占主导地位，不仅操作简便，且效用时滞短、见效快。缺点是政策效力过于猛烈，缺乏弹性，且最终效果一定程度上会受到金融机构主观变动超额准备金行为的削弱。
（2）再贴现指商业银行将合格的未到期贴现票据再向中央银行进行贴现的行为。作用机制为央行以变动再贴现率的举措改变商业银行借贷资金的成本，从而达到影响其信贷规模的目的。
该工具的优点是实施过程中比存款准备金率的调整更机动灵活、富有弹性，且在总量调节的基础上仍能兼顾结构性调节。
缺陷是该措施执行与否取决于商业银行的主观意愿，央行无法主导再贴现行为的发生。
（3）公开市场业务指央行在金融市场上买卖国债或央行票据等有价证券的行为。政策的实施需要发达的金融市场、相当数量的有价证券以及较为健全的信用制度作为支撑，是发达国家运用最多的货币政策工具。
该工具使用的优点是其主动权在中央银行，既可对货币进行微调，也可大调，作用效果不会过于猛烈。
且央行买卖证券可同时交叉进行，方便逆向修正货币政策。而缺点一方面在于政策实施的时滞较长，另一方面在于较多干扰因素导致的政策不确定性。
选择工具可作为常规工具的补充，对经济的影响不是全面性的而是局部性的。
例如分别控制房地产市场、证券市场信贷规模的房地产市场信用控制工具和证券市场信用控制工具，以及特殊时期央行为响应国家政策号召扶持某特定产业发展而设定的优惠利率工具等。
补充工具主要指中央银行采取的对信用进行直接干预和间接指导的工具。另外，中央银行为了应对经济环境的变化以及解决基础货币投放的问题，在借鉴国外主要经济体央行货币政策工具的使用基础上，陆续推出了一些具有中国特色的新型货币政策工具即新工具，如常备借贷便利、中期借贷便利等。
将各货币政策工具依据其作用主体的不同可归为数量型工具和价格型工具两类。其中，数量型工具的操作以盯住货币供应量为核心，是一种总量调节的政策。
数量型货币政策工具主要包括存款准备金、再贴现率以及针对房地产市场所特有的不动产信用控制等。
而价格型工具的有效实施依赖于微观主体对成本及收入预期的权衡，“价格”信号变动带来预期收益的变动从而改变微观主体的行为以达到调控目标，其工具主要包括利率政策和汇率政策等。
现阶段我国正加快利率走廊机制的构建，稳妥推进“两轨并一轨”的利率市场化改革，进一步疏通利率传导机制，多措并举完善货币政策体系。
02货币政策目标
（1）操作目标由央行直接控制，通过对操作目标水平的调控不仅可以达到与最终目标相一致的货币条件，还能够灵活吸收或投放由流动性产生的波峰或波谷的资金变动，完成日常的流动性管理，代表了货币冲击传导的第一步。
在货币市场欠发达的国家，其货币乘数以及货币需求函数等相对稳定，使得货币冲击主要以数量变化的形式传导与吸收，因此多采用基础货币的操作目标。
随着技术革新的加强及金融自由的深化，部分新兴市场国家更愿意以货币市场利率为操作目标。
（2）中介目标即央行施行货币政策所能直接控制与观测的指标，具有特殊的传导机制与调控作用，依据一国的经济金融环境和货币政策对经济活动的最终影响来选取，有数量型指标和价格型指标之分。
其中，信贷规模和货币供应量为数量型指标，而利率则是价格型指标。
（3）最终目标即货币政策在未来时期要达到的最终目的，各最终目标间的关系并非绝对的矛盾与统一，如经济增长与充分就业是一致关系，充分就业与国际收支平衡是独立关系，而充分就业与稳定物价是最典型的矛盾关系。
03货币政策影响房价的传导渠道
货币政策作为国家重要的宏观经济政策，能够多渠道地改变房地产市场的投资与消费、供给与需求的总量及结构，从而对房地产价格产生深远的影响。
凯恩斯主义最早提出了利率传导渠道的相关理论。他认为通过调整货币供应量能够改变利率水平，从而影响消费者的总需求和总收入。
所谓资产价格传导机制即理性的微观主体将金融或非金融资产的相对价格与成本收益相对比，从而对资产配置权重做相应调整以达到调控目的。
针对房地产市场而言，扩张性的货币政策将引致利率的走低，理性的投资者会放弃货币市场的资产配置转向股市，从而为股票市场注入大量流动性。麦金农教授最先发现并解释了货币政策传导中的汇率渠道。
在信息并不完全对称的市场经济体制下，信贷渠道是银行满足特定借款人贷款意愿的一种数量型货币政策传导渠道。
扩张性货币政策给了商业银行可贷资金数额一定的上升空间，继而由社会上消费与投资规模的扩增所吸收，并促使社会总产出规模的扩大。
相反，紧缩的货币政策不仅极度压缩了商业银行的可贷资金规模，更是阻碍了社会上消费与投资的增长并拉低总产出水平。
04货币政策对房价波动的数量型与价格型效应
各货币政策工具的效力可通过利率渠道、资产价格渠道、银行信贷渠道和汇率渠道传导至房地产市场，从而造成房价的波动。
但可见货币政策工具的实施在各渠道间的传输并非是独立运行的，货币政策的效力往往通过其中某几种渠道的共同作用发挥出来。
因此，立足于货币政策的作用对象，考虑房地产市场供给与需求的变化，货币政策对房价影响的数量型效应与价格型效应在各自传导渠道的支撑下有所不同。
05数量型货币政策对房价的影响
数量型货币政策主要是通过调节货币供应量的绝对值和变化率达到调整房地产市场信贷规模的目的，从而影响开发商与消费者的融资方式与体量，改变房地产市场的总供给与总需求，最终造成房价的波动。
为缓解经济下行的不利影响，扩张性的数量型货币政策将通过调整存款准备金率、再贴现率以及不动产信用控制等方式来增加货币供应量，从而影响房地产开发商与购房者之间的的供求关系。
以房地产开发商的角度来看，由于房地产行业业务模式的独特性，前期建设开发需要大量且持续的资金支持。
因此，房地产开发商的行为极大地取决于其能否从银行获取可接受成本下的充足流动性。这使得扩张性的货币政策实施后，各商业银行的可贷资金数量增加，流向房地产市场的贷款规模自然增加。
此时，各房地产商轻松地从银行获取较低成本的大量贷款资金保障企业运转，则不必急于降低商品房价格来回笼前期建设资金，使得房地产价格居高不下。
以购房者角度来看，购房者无论是出于满足刚性、改善性需求的考虑，亦或是资产配置的需要，总之宽松政策下消费投资的增加导致了其对房地产需求增加，表现为需求曲线的右移，均衡房价的上涨。
06价格型货币政策对房价的影响
货币政策的价格型效应即以调整利率的方式来改变相应资产的价格，从而影响至微观主体的实际财务成本及收益预期，进而对房地产市场主体的消费投资行为产生影响，最终体现为房价的波动。
为缓解经济下行的不利影响，扩张性的价格型货币政策将通过调低利率的方式，如降低再贴现率、再贷款利率，来拉低相应资产价格以及成本预算，从而导致房地产市场供求双方关系的变化，影响均衡房价水平。
就房地产开发企业而言，利率的降低使得房地产开发企业前期投资建设所需资金的使用成本大幅降低，利润空间上浮，刺激房地产开发企业的投资经营行为，从而扩大了房地产的供给。
以购房者的角度来看，利率的下降则会导致消费者投资与消费行为的变化。房地产作为一种特殊商品，利率的下降使得购房者的成本降低，部分潜在需求者转化为真实需求者，使得房地产的需求增加。
另外，利率的下降导致货币类资产的收益走低，理性的投资者会改变自己的资产配置结构，增加对房地产等非货币资产的需求，带动房价的上涨。而经济过热时，紧缩性货币政策对房价的价格性效应则相反。
07结语
在我国经济由高速增长向高质量发展的关键时期，灵活高效的货币政策推动着金融市场、房地产市场与实体经济的再平衡。
而就房地产市场而言，货币政策的数量型工具与价格型工具在经由利率渠道、资产价格渠道、汇率渠道以及银行信贷渠道传导的交互作用下，影响着房地产市场的消费与投资、供给与需求的总量和结构，最终导致房价的波动。
因此，在不以房地产作为短期刺激经济手段的政策要求下，应重视货币政策对房地产市场影响的数量型与价格型效应，防范市场中积聚的投机风险与堆叠的“去库存”压力，保障房地产市场的健康稳定发展。
