文/叶檀财经
万万没想到，曾经最基础的房屋交付，如今似乎成了房企们的老大难。
2022年已经过去了8个月，作为经济发展支柱产业之一的房地产，并没有像开年很多人预测的那样，随着相关政策的放宽，实现迅速回暖。
实际情况是，房贷利率从4.4%降到4.25%，再到现在的4.1%，各地不断提高公积金贷款额度，添加三孩优惠、降低首付比例和接力贷等措施，也依旧没能挡住房地产的颓势。
一年时间，房地产开发景气指数从100.97一路跌到95.26，房企开发资金到位情况，也从去年1-7月的18.2，变成了今年同期的-25.4，1-7月的商品房销售面积和销售额情况也均出现了超过20%的同比下滑，土拍方面也变成了由国资来托底。
剧情演成这样，有疫情的锅，有经济大环境的影响，当然也少不了房企自身的原因大把将购房者信心打得稀碎的烂尾项目，正在逼着各个地方出台纾困政策，立军令状，“一对一”保交楼。
不仅如此，能否完成交付还反映了房企在这两年高压的“优化”过程中，是不是真的有在转型，以往诟病的高负债运转模式是否有改善等等，信息量很大。
保交楼，已然成为了衡量房企实力的新标杆。
交付困难 多地出台纾困政策
前阵子河南多地出现烂尾问题，闹得沸沸扬扬，其中不乏一些网红盘，甚至是与当地人才政策相挂钩的楼盘，迅速占领了热搜。
而根据后来第一财经的报道，出现这类问题的不止河南地区，实际上还包括山西、湖北、广西还有陕西等多个省份。
问题比较严重，钱砸进去了，房子拿不到，一下子加速到了人房两空的窘境，部分业主甚至选择用停贷来倒逼开发商动工。
但是，实话实说，2021年开始房企自己有三道红线，银行有两道红线，加在一起导致的“优化”力度前所未有，接着又遭到了今年上半年疫情反复所带来的夹击，也是一脸懵，仅靠自身恐怕很难快速解决问题。
华尔街新闻报道，据高频数据显示，8月1日到8月21日，30大中城市的单日平均商品房成交套数为3422套，环比下滑10.85%，其中二线城市最为严重，直接跌了20%，而据分析，究其原因就是因为停贷这事在中西部二线城市中比较多发，影响了成交情况。
为了解决问题，各地开始扎堆释放对房企的纾困政策，帮房企缓解资金问题，第一财经报道，8月15日石家庄就召开了全市房地产市场平稳健康发展座谈会，至少有5家房企和2家银行参会，而在此之前，宁波、合肥和咸阳等地也均有召开过此类会议。
部分地区设立了纾困基金，试图搞定问题楼盘，还有不少地方直接把项目和相关领导挂钩，比如咸阳那边的住建局，一个科室帮扶一家问题企业，花样繁多。
保交楼，甚至首次进入了中央政治局会议内容，国家对这事的态度，可见一斑。
然而，以上纾困方式都算是“外力”，保交楼这个事情最关键还是要看房企自身实力是否过硬，不然纾困基金再多，政策给地再好，也只能是杯水车薪。
保交楼 主要看房企有没有实力
好在，有志房企在这件事上还是很积极的。
8月30日，金科就召开了“保交楼”专题会议。同时，根据乐居房情报的统计，不少在郑州的房企，包括龙湖、华瑞、万科、中海以及金科等，都在有意识地进行提前交付，有提前30天的，也有提前多达5个月的，非常卖力。
开头说了，保交楼并不是盖好一栋房子那么简单，这反映了房企在这两年里转型、负债等等方面的成果。
这里就拿金科举例，今年3月发布的“2022中国房地产百强企业”榜单里，金科排名16位，它算比较老牌的房企了，已经连续18年进入百强，在23个省市自治区里累计开发了670多个项目。
根据克而瑞的数据来看，上半年销售操盘面积排11，销售额排19，各方面都算是全国TOP20的房企。
但即便如此，上半年由于疫情和大环境等多方面影响，表现不如预期，从近日发布的半年报来看，营收为313.22亿元，同比减少28.77%，归属于上市公司股东的净利润则为-14.36亿元，可见影响还是很明显的。
不过，公司及所投资公司实现销售回款536亿元，回款率超过100%，而经营活动产生的现金流量净额持续为正，且同比增加247.2%，体现了进一步提升的抗风险能力。
这与金科很早就开始了转型升级，或者说多元化发展脱不开关系。金科的代建业务很亮眼，今年6月，即便有疫情等因素影响，上海康桥代建项目仍实现开盘当日劲销33亿元，去化高达90%，可见金科在代建方面的功力。目前其代建业务重点布局华东及大湾区等地，其中上海、南京、深圳、惠州等一二线城市项目占比高达52%。
而根据中指院的数据显示，2017年到2020年代建业务的净利润率水平一直在提高，2020年已经超过25%，高过了传统业务10个百分点不止，是提升盈利能力的利器。
除了代建，金科的轻资产业务也开始具备一定规模，服务和商业都在持续高质量发展，金科商业甚至还率先在行业发布元宇宙商业产品体系金META。
至于房企非常怕提及的债务问题，目前金科的债务已经由上年末的806.10亿元压缩至673.68亿元，效果非常明显，同时债券展期也获得了多方支持，而且金科本身也在积极谋划引进战略投资以及争取地方纾困资金，债务方面是总体可控的。
有稳定的发展，有可以持续“造血”的多样化业务，才能保证交楼，今年上半年，金科交付了98个项目，体量达到626万平米；其中，仅住宅就有32693户，散布全国47个城市。另外，上边提到提前交付的问题，金科也在其中，而且其提前交付项目多达49个。
换句话说，金科有一半的项目都进行了提前交付，纵观现在的房地产大环境，这一点很了不起。
以上，本来最为基础的交楼现在已经成了房地产行业的年度大戏，各地也为了能够稳民生稳经济，不断出台政策确保大批业主不会落得个房财两空的境地，然而这个问题最核心的，依旧是房企自身接下来要怎么做。
不是说所有房企都得像万科、金科、龙湖这样提前交付，但是千万别摆烂，毕竟一套房子对于很多家庭来说，就是全部了。
