不久前，平安银行西安分行大厅里，被人放上了一张印着银行经理邵某刚和正荣紫阙台业主的短信截图易拉宝。
业主在短信中慰问银行经理身体健康，吃好喝好。得到了对方，“滚你妈的”四个字作为回复。这张经典国骂图在微博上广为流传。
双方发生冲突的原因，是正荣紫阙台业主发现他们的监管资金被开发商违规挪用，平安银行西安分行作为监管银行却没有起到对账户资金的监管责任。
近一两年间，地产行业资金监管账户问题时有发生，致使一些项目停工，进而业主维权事件数见不鲜。资金监管政策在西安已运行多年，这一切究竟是如何发生的？
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过去一段时间，由业主们发现的资金监管账户内资金被挪用现象都有几个类似特点：项目停工，拖欠建筑方款项，开发商或者银行方面透露监管账内已无资金，业主多方寻找原因。
今年4月被本地媒体报道的位于西咸新区沣东新城绿地新里程三期兰亭公馆项目，有5.58亿元的购房款未进入监管账户。后沣东新城建设开发部确认开发商、监管银行和按揭银行都存在违规操作。业主们发现本应该全部转入监管银行相应账户的首付款和贷款，却转入了另一家银行的非指定监管账户。
康桥悦蓉园也面临同样问题。业主在今年过年后发现楼盘停工，在和上级主管部门、开发商多次开会后，得知监管资金被违规挪用。去年开发商发布的顺延交房公告也是因为西安项目资金不足。
最近备受关注的未央区世茂璀璨倾城二期，业主们也发现了购房款被违规挪用的事实。在社区私人公众号内还写到违规挪用资金的操作过程。据公众号「我在璀璨被摧残」，2019年7月4日至7月30日之间，开发商将15亿元开发贷以建设施工材料为由，分六笔全部转移，其中向“上海世源建材贸易有限公司”转账4笔7.22亿元，向“牡丹江德威建材贸易有限公司”转账2笔7.76亿元。两个公司均为上海世茂建设有限公司的子公司。
■ 来源：公众号「我在璀璨被摧残」
这一年以来，关于项目资金监管账户问题被越来越多地暴露在公众面前。房企面临“三道红线”等压力，现金流成为如今各地产商最看重的部分。
西安目前资金被违规挪用的问题，都发生于2021年3月《西安市商品房预售资金监督管理办法》实施之前。为什么有这种趋势？资金监管账内的资金怎么能还能被挪用？这要从西安的资金监管历史说起。
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西安对项目资金进行监管可以大致分为三个时期。2011年，西安市房管局（后机构调整为西安市住建局）首次明文提出要对项目预售资金进行管理；第二个时期为2016年陕西省住房和城乡建设厅、中国人民银行西安分行、中国银行业监督管理委员会陕西监管局三部门联合发布《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》；第三个时期是2021年3月的《西安市商品房预售资金监督管理办法》后至今。
三个监管时间段一个重要变化在于资金监管账户的实际审核拨付和监督主体的改变。
2011年，西安市住建局发布了《关于加强商品房预售资金监管有关问题的通知》。据媒体报道，西安市启动“商品房预售资金监管系统”，规定商品房的预售资金要实行“专户归集、专款专用、封闭管理”，购房款直接进入监管账户，房地产商不得另设其他账户收存预售资金。
在本条通知内，西安市房管局要求监管银行应该根据项目的建设进度向房企拨付预售资金内的款项。银行还应该对工程建设所需要的资金实行重点监管。监管银行负责监管资金账户内拨款的实际行为。
2016年《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》进一步细化了以前的规定，由陕西住房和城乡建设厅、中国人民银行西安分行、中国银行业监督管理委员会陕西监管局三方共同署名。
在通知中，各房屋行政主管部门需要负责监督指导，制定预售资金管理办法，督促检查监督实施情况，受理投诉等。人民银行负责对监管银行的账户情况进行监督。具体到执行层面，仍为各监管银行对预售资金的“缴纳收缴、使用实施具体监管”。
到了2021年，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法》，本次管理办法由西安市住房和城乡建设局、西安市公积金管理中心以及中国人民银行西安分行营业管理部三方联合推出。其中，第二十二条规定，“开发企业申请使用商品房预售资金，原则上应按照预售资金使用计划所确定的资金使用节点向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会提交申请”。
这意味着，从前由以监管银行负责审批拨款的责任，从2021年4月以后划归至辖区住建部门和开发区管委会。
本地一位相关人士表示，这些年西安对预售资金管理的收紧，正是因为看到了房地产市场可能出现项目烂尾苗头。比如2016年的管理规则出台时，拉来了陕西银监会的加入，进一步加强了对地方银行的约束力。但在2021年4月以前，银行作为实际审核资金拨付和监督主体时，在实际操作中仍会遇到很多问题。
西安相关银行从业者介绍，从2012年起陆续有不同银行被批准可以开通资金监管业务。进入市场化竞争后，房企为了提高资金使用效率，会在承办银行中选择更“配合”的银行作为资金监管方。有房企找到A银行暗示钱进入账户后，还有别的用处，如果该银行表示无法操作，房企完全可以选择另一家B银行。银行也在争取不同的房地产客户。
对银行来说，如何审核拨款也是一个学问。根据2016年的规定，银行拨款主要审核监理企业出具的证明材料。相关从业人员表示，很多时候，对专业的工程问题银行全部依赖于第三方监理企业给出的答案，审核也会成为“形式上的审核”。
相关人士透露，西安有项目公司和建筑公司商谈好垫资事宜。本来建住房盖好应收款项，但双方不按照节点交易，建筑方可以先垫资盖楼，让第三方监理企业审核，提早拿到节点后的监管账户资金拨款。如果开发商和其关联公司有其他协议，银行在审核工程进度时也无法掌握真实情况。这也是为什么西安目前有很多项目停工的原因，受到整个市场影响，部分建造方不愿再垫资，他们更担忧款项无法收回。
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预售资金监管分为几种类型，一般为全额监管和重点监管相结合的方式，西安就采取此类方式。重点监管意为购房款打入监管账户后，监管部门会锁定其中一部分为重点监管对象，保证项目可以顺利完成施工并达到竣工备案条件。
在2011年的规定中，西安住建局只要求“重点监管的资金额度根据后续工程所需资金总额实施动态管理”。2016年陕西住建厅规定了重点监管的资金需要按照工程造价清算总额的百分比进行留存。最大的问题在于，当时并没有规定留存的百分比应占预售总金额的比例。各区县在真正实践起来时，重点资金的监管比例又各有不同，可能为5%10%之间。
重庆市在2019年7月12日就出台了《重庆市商品房预售资金首付款使用监管实施细则》，详细规定“纳入监管的首付款按照预售总额的35%确定。”即根据楼房的建设高度不同和工程款支付比例不同，对开发商有不同的资金监管额度，最高纳入监管额度可达到预售总额的35%。
预售总额的35%对开发商来说是一个相当高的比例。在经济观察网的报道《谁动了预售监管资金》中，各地设定的重点监管资金通常在5%-40%之间。有大型地产方面财务人士表示，一线城市土地成本高于建安成本，土地款在出让后缴纳，留存10%的预收款比较已经较高了。二三线城市因为担心项目烂尾，也常比一线城市的留存比例更高。
受限于房企早年高周转的运营模式，“冷冻”住的资金往往被多方觊觎。据经济观察网报道，房企为了“解冻”预售资金也有很多办法，且都合法合规，效能极高。有针对区域公司的奖励机制，为让他们盘活沉淀资金开展业务活动，如能做到目标金额，直接给与片区解冻资金百分比的现金奖励。甚至这类奖励可以超过该区域的同期净利润。有用第三方监理单位提供的资产评估报告，提前让有关部门放款。还有全市多个项目“打包”资金监管账户监管，在不同项目上灵活运用款项。
目前最新的办法是利用银行开出的保函，担保企业半年内的回款数。这样可以保证银行内存量资金能继续流动，地方政府也有银行作为兜底。但本地接近银行方面的人士认为，这样做资金风险太大，很少有银行在如今的市场环境下愿意担负这么大责任，“不划算”。
到了2021年新规，西安住建局虽仍没有具体规定重点资金的留存比，但规定死了不同节点账户需要留下的资金比。
这一规定目前看较为有效遏制住了房企的违规挪用资金问题。但其实西安对重点资金的数额还未有做出具体比例的限制，和其他城市比较手段不算强硬。这也有部分原因可能在于本地担忧过于严格的管理会挫伤地产企业的拿地热情。
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国内的房企市场运转，市场火热时的灵活“解冻”资金可以保证大大小小的项目不断周转，盖更多房子，创造出更多利润。但只要市场遇冷，可供开发的项目减少，资金问题就会被暴露无遗。
就算西安出台了新条例，从现在的停工楼盘处理过程看，新条例是否适用于旧事件？如在2021年4月新政之前的资金挪用问题，新政后到底是由银行还是辖区住建部门负责？银行如果负责该如何负责，毕竟此前的规定法律效应没有那么强，违规而不违法。这也是各负责单位之间急需解决的问题之一。
当然，也有本地从业人士认为如果地产市场情况持续走低，资金监管的力度是否能达到预期水平将是一个疑问。毕竟一个小区的房子售卖不出去，之前规定的预售总额就算有留存，实际上也只能盖出一部分房子，后续资金没有跟上，依然有烂尾危险。
从目前的情况看，个别大型房企的停工项目，开工与否可能更多取决于时间，大型房企的资产较足，还有置换可能。而另一个如今值得关注的趋势是，由于楼市趋冷，有的城市为了激发房企拿地活力，已经开始放松重点资金监管额度比例。如此看来，未来到底会走向何处，将进一步考验监管智慧。
作者 |铛铛|贞观作者
