你要承认地产也是一种商品，
它可以涨、可以跌。
郎眼对话
王牧笛：今天的《财经郎眼》，我们来聚焦 2021 年的中国楼市江湖。今年好像跟往年不太一样，截止到 8 月，房地产调控了400次，创造了房地产调控的历史记录。
那这个时候，买房呢？可能买不到。卖房呢？卖不出。
郎咸平：很明显2021年之后整个房地产市场和过去有变化了。以后必须是以刚需为主，再像过去一样，暴利的时代不会再出现了。那么比如说需要买房的，或者你需要换房的你都可以做。
想积累几套房子再炒作一番，那我觉得这个风险太大了，目前也不是这个局面。炒作时代应该是一去不回头了。
王牧笛：炒房的时代一去不返，尤其是最近住建部又开会了，「让全体人民住有所居」。结合刚才教授说的，房住不炒、住有所居，怎么看今年的楼市？
张春蔚：我觉得今年的楼市是以 2021 年六七月划一个档。上半年可能大家觉得比较迷茫，好像还可以做点什么。
但是下半年其实方向很明确了，中国房地产行业的第三次大分配来了，以前的土地的红利，大家就会觉得都给了房地产商、给了那一批先富起来的人，现在你可能会发现，土地的红利、房屋的红利要给的是为城市做出贡献的这批人。
所以这次我们看到了租赁市场、看到了二手房的指导价、看到了学区房调整。
调整的背后核心是什么？是让这一批为这座城市付出努力人有机会可以分享房地产市场所带来的增长。
现在提出来的是什么？一个限制、一个调制。限和调的背后你会发现好房子越来越稀缺，而且好房子的标准出来了。
北京的话这次招拍挂的时候就提到了，提的标准是什么？我们要做百年的房子。
所以从这个意义上而言的话呢，实际上是整个中国楼市的建筑标准、行业标准、以及我们所说的这个分配标准，全部在发生改变。
张鸿雁：我觉得其实是国家发展的战略在发生变化。早期房地产我们其实是有点学中国香港的模式的。就是它土地的金融属性比较强。
但是现在就不一样了，比如说集中供地的出台、土地的溢价率也设置了。其实就是要大家一起去实现住有所居的这么一个大方向。
王牧笛：教授在《财经郎眼》过去的 10 年一直在讲中国香港的模式、新加坡的模式。在您看来这种模式应该构成中国房地产制度性改革或根本性改革的方向吗？
郎咸平：因为目前我们地产市场的未来已经基本上定调了。那么在这个基础之上的话，我们可以再做一个升华。
比如说在新加坡跟中国香港有没有什么我们可以借鉴的，可以让老百姓有更好的居住条件。
我举个例子，像尖沙咀，一平米70万，年轻人不可能买得起，也不能期待说把房价给你打掉变成几万。
但是政府拿你卖房子抽的税、或者是财政收入等等建公租屋或是保障房，那么年轻人就有期望了。
我们应该再投入一些财政支出，做保障房之类的，让老百姓真正有房可住。
王牧笛：青年人有希望，城市才有未来。青年人有希望，国家才有未来。所以我们将房地产调控的视野放在了年轻人、放在了新市民这个群体上。
张春蔚：2020 年的时候，我们所说的新市民、年轻人是3.76亿。这么庞大的一个人群是什么呢？
大家工作是流动的，就是社保买在一个 A 城市、但是工作是在 B 城市，这时候他就有租房的需求。而城市的流动是一座城市的活力，所以从这个意义上而言，保障性住房、租赁住房限价。
它严格地保障的是什么？我比市场价低。那么这就使得更多的人能够在一个城市待得下来。2010 年到 2020 年，中国大概有6个城市新增人口超过300万。
接下来 10 年，其实是城市和城市之间的竞争，哪些城市能够有新增人口、哪些城市新增人口能够留下来，恰好是房产调控的一个缩影的体现。
王牧笛：第七次全国人口普查，深圳和广州是人口流入最多、年轻人最多的地方。像以深圳和广州为代表年轻人的租房或者买房状态是什么样子？
张鸿雁：其实租金是在上涨的。尤其是这些城市更新力度也挺大的，一些大的城中村拆掉了之后，那些原来的提供低价房租的空间就少了。
其实高层也注意到了这个问题，城市不能够无限制地大拆大建其实也是为了保证它在有一个过渡期。
另外也规定了这个年租金的涨幅不能超过 5% 。因为年轻人有很长一段时间是没有办法买房的，租金要控制住其实真正的为年轻人去考虑。
王牧笛：现在中国的楼市迎来了这样一个根本性的制度性变局。在这样一个制度性变局里面，有很多新的提法，第一个提法最近特别热，叫做二手房交易指导价。威力到底有多大？
郎咸平：那很大的，我以上海、广州为例，一两千万的房影响非常大。一两千万对一般人而言，是要靠银行贷款。这么一下来的话对他影响太大了。这个确实是一个很有效的政策。
张鸿雁：其实今年所有的调控，你看「三道红线」管的是房企借钱、银行的「两条线」管的是银行发放贷款的这个线，然后这个二手房的指导价又限制了业主从银行借钱的规模。
张春蔚：因为房地产很重要一点是大家买涨不买跌嘛。楼市在下跌的市场当中谁都不愿意出手。现在我们在中间设置了一个瓶颈，政府的指导价代表着官方的立场和官方的意见。
郎咸平：你要承认地产也是一种商品，它可以涨、可以跌。房地产所有人必须要有这个正确的观念。
在政府指导价之下，你要接受未来有涨有跌的这种情况。地产商比如卖的第一批房子 100 块、第二批房降价到95块，他们就要「砸场子」这个就莫名其妙。
就是未来市场是一个没有暴利的市场，是一个正常利润。然后有涨有跌，我觉得这个是一个进步。
王牧笛：所以说过往的价格已经过去了，第二个，学区房不香了？
