经济压舱石 率先复工
没有一个春天不会到来，上海正在迅速恢复经济活力。
4月28日，上海经信委再次出台《关于印发第二批重点企业“白名单”的通知》，合计1188家企业入选。
随着上海六个区社会面基本清零，疫情防控取得阶段性成效，分批次加快复工复产，成为可能。
如果有人问这次上海疫情带给楼市买家哪些启示，肯定不能漏掉这四个字：
风险控制。
前不久结束的高层会议，也对房地产进行了研判，强调要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。
会议尤其强调支持各大城市，从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
未来5年，残酷的淘汰赛大幕已经拉开。
整个行业将重新回归稳健、深耕、精细化管理，告别过去高周转、高杠杆、高负债的发展模式。
附着在一套房子上面的教育、医疗、养老、金融投资高溢价将被削减，回归房住不炒的民生属性。
如今的房企们，站在了选择的十字路口，放弃高周转，下一步怎么办？
房企中的少数稳健派，在当下这个关键时间节点，拿出了手中的三张王牌。
第一是稳健经营，第二是多元化发展，第三是服务至上。
勇毅前行 行稳致远
稳健派代表房企金科，在4月29日公布了2021年年度报告。
稳健经营意味着风险可控，不盲目追求规模扩张。
报告显示，金科的财务数据表现依旧优秀，全年实现营收1123.1亿，同比增长28.05%。经营性现金流量净额142亿，连续4年为正。
资产负债结构不断优化，资产负债率79.07%，同比下降1.65个百分点。净负债率69.51%，同比下降5.56个百分点。
公司公开市场融资规模近120亿，公开市场债务100%兑付。境内中诚信、联合评级机构均给予AAA级，境外标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定。
一季度全国楼市持续下行，各大城市针对房地产行业的放松限购、降首付、降利率、购房补贴政策逐渐落地，市场反响却不如预期。
面对行业困境，金科坚持高质量发展理念，有序展开复工复产，采取一盘一策的营销措施推动销售规模环比逐步企稳。
在业绩发布与投资者交流会上，董事长周达表示：
2022年公司将持续推动“一稳二降三提升”的经营发展策略。
主动优化财务结构，抢抓销售回款、盘活优质资产、压降投资强度和各类开支，牢牢守住现金流安全。为公司稳健可持续发展奠定扎实的基础。
一稳是指稳健发展，在规模增速上强调量入为出、稳中求进。
这不是放弃规模，而是根据宏观环境与自身实际情况，确定合适的规模增速，大力提升经营质效。
二降是指降负债，降库存。
为了保持合理的杠杆水平，金科在2021年主动降负债。
在保障现金流安全的前提下，金科大幅压降有息负债规模，由上年末的976.64亿元，下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末，最高峰值压降规模近300亿元。
同时大力消化滞重物业，并持续将现房存货规模控制在合理区间，切实提高存货周转率至行业标杆均值以上。
三提升是指提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力。
“一稳二降三提升”的发展策略，推动金科股份实现了销售额连续3年位列行业前20、销售面积连续4年位列行业前10的战绩。
在5月6日刚刚结束的业绩发布会上，金科管理层回答了一系列投资者们关心的问题。
2022年金科四个季度的推盘节奏，大致按照2：2：3：3实行，公司研判市场将呈现前低后高的翘尾走势。
最重要的是，金科坚定信念，要做有回款的销售。
尽管疫情持续影响全国各大城市，但金科的线上数字营销占比明显增加，会持续推动营销体系化建设，构建专业化、年轻化、知识化营销平台。
截至目前金科美好+线上购房平台累计访问量超过600万人次。
未来金科的地产主业，会以国家城市群发展战略为导向。
公司紧密围绕“三圈一带”，即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，深耕重庆、苏州、成都、南宁、合肥、济南、无锡、郑州等重点城市。
从土地储备来看，一线及新一线、二线城市货值占比最高，分别为44.38%和24.1%。
销售规模排名前五的地区分别为重庆、江苏、浙江、四川、山东与河南，均超100亿。
随着城市能级稳步提升，金科股份2021全年销售回款率101%，创下历史新高。
事实证明，单纯的高周转已经不能适应市场变化和业主需求，精细化管理和有针对性地提升，才能活得更好。
当所有人都还在摸索着前进的时候，金科股份率先迈出了关键一步。
稳健经营带来的不止是营收增长、负债降低和库存去化，还提升了盈利能力和效率。
这是坚持长期主义的结果，更是一种战略定力的体现。
轻装上阵 多元化发展
稳健经营是基石，接下来必须向着主副业协调发展前进。
什么是真正的房地产协调发展、互相扶持？
2020年末，金科升级发布了“四位一体、生态协同”的高质量发展新战略，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。
在地产主业之外，向产业链上下游进行多元化投资布局，实现地产与产业链的双向赋能。
金科智慧服务能力已达到全行业领先水平。
作为西南第一综合物业服务商，2021年金科服务营收59.68亿，同比增长约77%。合约管理面积，达到3.6亿平方米，其中独立第三方占比63%。在管面积2.38亿方，同比增长52.31%。
未来，金科服务将通过空间物业服务(S)、社区增值服务(L)、本地生活服务(C)、数智科技服务(T)四大业务深度赋能，实现可持续发展。
其次是产业园布局加速。
目前金科产业已经布局全国22个城市，累计开发管理园区28个，入园的战略合作伙伴超过3000家，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。
第三是商业运营能力稳步提升。
金科商业已形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线。
目前在管项目80个，在管面积307万平米。凭借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索，金科商业跃居商业地产前20强，荣获2021年度商业地产创新能力表现前五。
最后是轻资产运营能力系统性提升。
公司在年报中指出，在四位一体、生态协同高质量发展战略指引下，系统性提升了“轻资产运营能力”，积极推动从体系内经营赋能向对外能力输出的转型升级。
比如金科代建业务发展模式日趋成型，全年实现代建项目销售金额超20亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米。
金科服务第三方投拓占比不断提升，金科产业及商业加速轻资产输出。
以地产主业为核心的内生加外拓，无论是住宅、产业园、商业还是轻资产模式输出，都是围绕最核心的“人”这个因素展开的。
成千上万业主的支持和喜爱，一个又一个客户的认可，以及越来越多战略合作伙伴的加入，让管理层与员工动力十足，更有底气去应对当下楼市的变局与挑战。
即使在疫情肆虐、物资短缺之下，作为金科旗下小区的业主，也能安心宅家抗击疫情。
在济南金科城，物业收到居委会部分楼栋封控通知后，第一时间成立专项应急小组，紧急采购生活物资保障业主生活。
金科服务的工作人员化身：“代购”、“外卖员”，帮业主运送生活物资，采购蔬菜，分拣、清运垃圾，往返取、送快递，教长者使用智能手机申领健康码，帮上网课的“小业主”打印学习资料……除了常规的防疫工作外，金科服务团队尽力做好每个细节，全方位守护业主生活。
在苏州疫情最紧张时刻，苏州天籁花园进行了11轮核酸检测，金科服务的员工挺身而出，与志愿者一起全力投入到防疫工作中去，帮助社区居民解决大大小小的生活问题。
除此之外，金科还持续坚持履行社会责任。
过去一年里，金科主动参与抗洪救灾，助力河南灾后重建。关心关爱困境儿童，组织党员干部家庭赴重庆儿童庄园联谊共建。持续推进贫困大学生资助，累计帮扶大学生2000余人。
从2021年底，中央经济工作会议首次提出，房地产要积极探索和发展新模式。到了2022年的今天，各路房企积极响应，新的路径与模式日渐清晰。
我们相信，无论指导思想和模式如何变化，都是围绕“人”这个最主要的因素展开，房企把速度降下来，建立更紧密的人与人之间的关系。
这一点是不会改变的。
金科所做的一切，从产业链生态圈的完善，再到抗风险能力的加强，都是为了服务好每一位业主，让公司真正走上一条新路。
这是基业长青的第一步，也是最重要的一步。
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作者：叶檀财经编辑：苏苏
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