来源：金融时报
本报记者 陈彦蓉
压降房地产信托业务，无疑是信托业2021年推进转型的关键动作。受监管政策调控及市场环境变化因素影响，2021年信托公司房地产业务规模下滑明显。
《金融时报》记者据61家信托公司披露的业绩报告不完全统计，61家信托公司2021年房地产信托规模约为1.97万亿元，相较于2020年的2.4万亿元同比下降约18%。整个信托行业中，除了未披露相关数据的7家信托公司外，有48家公司的房地产信托规模较去年同比下降。
过去一年，随着房地产行业债务风险暴露增多，房地产信托项目违约案例大幅增加，信托公司风险管控压力进一步增大，行业转型也随之进入攻坚期。面对持续趋严的监管态势，如何完善风险管理、妥善推进传统业务转型成为各家公司必须回答且须答好的重点问题。
房地产信托业务规模整体下降
近几年来，各类监管政策频频传递出压降融资类信托、房地产业务规模的信号，信托公司持续进行“两压一降”。从信托公司披露的2021业绩报告中可以看到，信托公司压降房地产业务规模效果已显现。
整体来看，48家信托公司共压降约0.43万亿元的房地产信托业务规模，同比下降幅度约18%。13家信托公司压降幅度明显。其中，3家公司压降幅度超过五成，如英大信托相较2021年大幅压降66.58%；4家公司压降幅度超过四成；6家公司压降幅度超过三成。
而从房地产信托业务的占比来看，61家信托公司分化态势明显。行业内有51家公司房地产信托业务规模占公司受托资产规模余额不超过30%，其中有29家公司房地产信托规模占比不超过10%。也有部分公司房地产业务规模占公司受托资产规模余额比重较大。万向信托、爱建信托2021年房地产信托规模占公司受托资产规模余额分别为60.08%和52.31%，但这两家公司的房地产业务规模同比2020年均呈下降态势。除了这两家公司外，还有8家信托公司2021年房地产业务规模占比超过30%，在这8家公司中有4家房地产业务规模相较2020年不降反增，其中，北京信托2021年房地产业务规模占比35.12%，同比去年增长2.04%。
加强风险管控
随着房地产行业调控力度加强，财务杠杆过高的房地产企业违约事件有所抬头，在房地产债务风险增大的背景下，信托公司房地产业务违约案例大幅增加。
用益信托数据显示，2021年，房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占总违约规模比达61.34%，在信托各类投向中排名第一。今年以来，也有多家信托公司因房地产业务违规受到监管部门处罚。
《金融时报》梳理信托公司2021年报发现，多家信托公司均在年报中提及房地产业务领域的风险问题。例如，有信托公司表示，“房地产信托业务以及固有资金的运用面临的主要风险是信用风险”，报告期内，受房地产行业整体系统性风险上升影响，公司的信用风险管控压力上升。还有的信托公司表示“年度房地产行业暴雷事件频发”，部分交易对手出现不同程度的现金流紧张及流动性压力，房地产企业信用风险显著增加。
风险水平上升、金融监管趋严对信托公司的风险治理能力提出了更高要求。如何妥善消化存量房地产信托业务的各类风险问题？对此，多家信托公司也给出了解决方案。
中信信托表示，信托公司需要进一步增强风险防范、化解和抵补能力，在妥善平衡业务创新发展、保护受益人合法利益、维护股东权益等诸多诉求上存在压力和挑战；中诚信托提出“风险底线要稳，加强房地产风险排查识别，管好流动性风险、信用风险、市场风险和舆情风险；定期对房地产业务进行压力测试，并持续优化压力测试方法体系，分析在不同风险程度下房地产项目的抗风险能力，从而及时发现并预防市场风险”。
业务转型进入“深水区”
从信托公司年报中不难看出，信托行业压降房地产行业业务效果逐步显现，但仍有部分信托公司的房地产存量业务规模较大，随着监管政策调整深化，信托传统业务转型进入“深水区”。
对于存量的传统房地产信托项目，信托公司可以进一步推动业务提质增效。有信托公司在房地产板块，优选发展稳健的头部企业，围绕“强主体”及“强项目”的两强模式审慎开展业务；有信托公司进一步强化指引，优化机制，推动转型，继续完善资产证券化、家族信托、TOF以及房地产股权投资信托等一系列创新业务风控与操作指引；还有信托公司上线智能风控系统，以期实现对房地产业务风险的量化管理，提升公司投资决策能力和风险管控水平。
未来，信托行业仍将进一步提高主动管理能力，回归信托本源业务，助力实体经济发展。需要看到的是，强化主动管理能力是一个逐步发展的过程，信托公司的转型不再是简单地推动单项创新业务的诞生，而是一个系统建设过程。业内公司要在传统的地产融资类业务转型上下狠功夫，通过定制更有效、更灵活的风险策略和管控方案，深挖业务机会、精准指导展业，妥善处置房地产信托存量业务、化解业务风险。
正如中诚信托在年报中所言，公司在经营转型方面，严格执行监管压降要求，持续压降融资类信托业务规模；大力推进标品信托业务发展，优化投研支持职能并初步构建信用评级体系及信用债风险预警机制，优化标品信托运营管理职能；不断丰富股权投资信托业务模式，依托在房地产领域专业基础，积极探索开展股权投资业务。
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